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信托制度在长租公寓业务中的运用

日前,长租公寓又处于风口浪尖。某长租公寓一边拖欠房东租金,另一边租客被驱离后仍需偿还租金贷,导致租房不易,暗藏风险。

长租公寓运行模式是这样的:为提高资金周转率,快速占领市场,长租公寓一边发行专项ABS进行融资,另一边通过租金返还等方式,诱导租客签订租金贷。通过一次性获得未来几年的租金进行再投资,让租金在一个滚动的资金池进行期限错配。

金融必须服务实体经济需要,如果一切经济活动都泛金融化,必然会产生大量骗局。上述长租公寓的运作模式具有明显的缺陷。一是不可持续。租赁市场竞争激烈,规模、利润和现金流是一个“不可能三角”。因此,各长租公寓只能把“二房东”生意做成“高收低出”“长收短付”的金融生意。二是贷款提供方缺乏社会责任感。部分租金贷的提供方为减少不确定性,回避合同中 “如果租户提前退租,由长租公寓将剩余租金款直接返还给贷款提供方”等条款,极大损害了租住双方的利益。三是涉众性资金管理结构性缺失。

针对涉众性资金管理,中国银保监会11月发布对十三届全国人大三次会议第7589号建议的答复意见,表示“银保监会多方呼吁发挥信托机制在涉众性社会资金管理中的作用”。涉众性社会资金管理的影响面十分广泛,但部分收取人存在挪用资金、卷钱跑路等问题,影响社会稳定。目前,长租公寓的困境本质上是涉众性资金管理问题,具有风险管理的空间和可行性。

信托公司可为长租公寓提供受托账户服务,由信托公司受托管理租金,按约定向出租人转款,并留存一定比例作为风险保障金,其余受托资金可按约定由长租公寓投入再生产。在此模式下,信托公司受托管理的租金包括:预付的租金、租金贷的贷款及租金的孳息。在集约式长租公寓中,更适合运用信托机制设计租赁权或者租金收益权信托产品,如果出现流动性风险,可以实现托管,并利用押金平滑和化解风险。

此种模式下,信托机制的优势体现在几个方面:

促进长租公寓的可持续发展。信托公司受托管理租金可以降低长租公寓的资金管理成本;同时,将长租公寓的现金流控制在可持续发展的临界值内,实现风险管控,降低系统性风险,促进租赁行业长期、稳定、可持续发展。

保障出租人的受益权。信托机制有效运用后,出租人可真正将固定资产转换为“固定收益”资产,收益稳定有保障。此外,租金收入实现破产隔离,不受长租公寓经营状况影响,收益安全有保障。

保障租客的居住权。成熟的信托机制运用,可以让承租人获得居住安全感,愿意通过更长的租期,锁定较为低廉的租金;此外,还可以通过信托合同,保障租客的居住权、资金返还权及提前还贷权等权益。

目前,信托机制在账户服务功能运用方面尚有缺失。从信托公司角度,一是受托账户管理成本过高,信托公司利润微薄,业务开展动力不足。二是随着监管日趋严格,信托公司在涉及房地产项目时,一般会采取较为严格的风控措施。三是国内REITS市场尚不成熟,信托公司退出方式有限,信托机制难以发挥其优势。

从长租公寓角度,在没有明确监管要求的前提下,长租公寓会选择将资金留存在公司内部,以获取资金沉淀收益或进行临时性资金周转;受托账户服务限制了长租公寓资金周转率上限,不利于长租公寓开拓市场,与长租公寓战略发展目标不一致。

笔者认为,信托机制的广泛应用可以保护各方利益。淡化长租公寓的金融属性和角色定位,做好房产托管工作,让金融工具回归金融机构,让信托回归本源。

一是强制资金监管。建议监管部门要求长租公寓采用信托机制进行受托账户管理,减少租赁行业性风险,保护租客与房东基本权益。

二是规范服务信托。金融监管部门应及时出台服务信托相关制度,以明确服务信托的边界,增强服务信托的应用性和可操作性;同时,避免服务信托成为规避资金信托的另一通道,偏离信托本源。

三是培育受托文化。无论是长租公寓还是信托公司,本质上都是基于受托责任提供服务,只有建立了整个行业的秩序,才能防患于未然。

目前,信托机构受托账户管理服务正处于探索阶段,南京等城市已经计划出台相关政策,将超额收租存入监管账户。信托公司可以充分利用行业基础设施在提升服务信托信息披露水平、规范服务信托运营以及辅助监管监测等方面的功能,改善服务信托的服务能力和服务水平,降低服务信托运营成本,加强服务信托等业务的监管,使信托公司能充分发挥信托制度优势,助力改善长租公寓等业务中涉众性资金的管理,进一步服务社会民生。

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