泰禾布局长租公 寓 拟通过资产证券化融资100亿

在拿地成本越来越高、楼市调控“严”字当头的背景下，房地产市场传统的“开发+销售”模式受限，各大开发商都在努力寻求新的业务增长点。而随着国家鼓励发展住房租赁市场的各项政策逐渐落地，长租公 寓日渐成为行业“新宠”，万科（000002.SZ,2202.HK）、碧桂园（2007.HK）、龙湖（0960.HK）等龙头企业都在长租公 寓领域做了布局。

  近日，又一开发商加入长租公 寓阵营。3月30日，泰禾集团股份有限公司（000732.SZ，以下简称“泰禾集团”）公告称，计划开展长租公 寓资产证券化业务，即通过公司聘请的中信证券股份有限公司设立泰禾集团长租公 寓专项计划，并通过专项计划发行资产支持证券。

  《中国经营报》记者就此次资产证券化相关细节、泰禾集团存量资产规模以及长租公 寓 发展计划等问题联系泰禾集团采访，对方表示已收悉采访函，但截至发稿未获回复。

  长租公 寓资产支持专项计划拟发行额度100亿元

  泰禾集团公告称，为盘活存量资产，优化资产结构，公司拟开展长租公 寓资产证券化业务，即通过公司聘请的中信证券股份有限公司设立泰禾集团长租公 寓专项计划，并通过专项计划发行资产支持证券。

  此次专项计划的储架额度不超过100亿元（含），产品期限不超过20年，基础资产为信托受益权，资产支持证券的票面利率将根据市场状况确定。所谓储架发行，即一次核准，多次发行的再融资制度，相比于普通单期产品，发行效率大幅提高，有利于进一步降低企业的融资成本。

  专项计划首期发行方案为，泰禾集团的全资孙公司慕盛（北京）公 寓管理有限公司（以下简称“慕盛北京”）以对福悦居（北京）物业管理有限公司（以下简称“福悦居”）的100%股权，及其对福悦居享有的相关债权设立财产权信托，并以其享有的信托受益权为基础资产开展资产证券化业务，首期发行规模不超过9亿元。

  根据首期发行方案，泰禾集团将作为总租人整租福悦居持有的位于北京市的65套房产，并与福悦居委托慕盛北京为标的物业的运营管理提供服务。

  英大证券首席经济学家李大霄对记者分析称，长租公 寓资产证券化，换言之就是把未来若干年的租金重新组合卖出去。现金流是资产证券化的根本，投 资者购买的是未来的现金流。而未来现金流情况和长租公 寓的管理相关。“管理得好，公 寓入住率比较高，管理成本控制得好，未来的租金收益也会比较高，同时和房源地段、房源品质、维修费用等都有关系。”

  高力国际华南区咨询服务主管、高级董事陈厚桥分析认为，当前的长租公 寓资产证券化，基本都是依托租金收益来展开，但因为国内的长租公 寓投 资回报率不高，单纯看长租公 寓的租金收益，可能只有2%~3%，还不足抵消资金成本。所以很多开发商、专业机构在做长租公 寓资产证券化项目时，并不是完全看租金收益的，而是看滚动的资金利用。

  “其实就是为了把存量资产现金流化，因为通过发行资产支持证券，去市场上圈一些现金，还可以用来做其他用途，增加流动性。比如保利（600048.SH）、碧桂园等，他们很多拿的是竞自持的物业，还有一些租不出去的商业物业，通过ABS，可以增加这种资产的流动性。但是获取的资金又要求开发商不断地去获取新的房源。”陈厚桥说。

  谈及泰禾集团此次拟发行的长租公 寓资产支持专项计划拟发行额度为100亿元时，陈厚桥进一步分析道，因为长租公 寓资产证券化项目依托的根本是租金收益，所以并不是存量资产的货值要达到100亿元规模，而是要通过租金收益来测算投  资回报需要多少年可以达到100亿元，“所以到底需要多少房源和租金高低有关系，而租金多少和房源所处地段、房源本身质量相关。”

  值得一提的是，泰禾集团2016年底完成了对北京辉盛庭国际公 寓项目全部房产的收购，对价11.8亿元，首次进入存量房市场。泰禾集团认为，随着北京、上海等强势市场的发展，二手房（存量房）市场已经全面超过一手房，适时介入这个市场，利用自身产品优势，不仅能加快项目的周转，也是对新的盈利模式的有益探索。2017年，泰禾集团还收购了济南东都国际广场项目，也是存量房项目。

  泰禾集团副总裁沈力男此前在接受记者采访时表示，当前国家要发展城市群，像长三角城市群、珠三角城市群、粤港澳大湾区等这些城市群的发展对房地产而言，还有很大的空间。另外，城镇化进程中，城市建设的水平相对较低，现在提出的城市更新，提倡城乡平衡，发展特色小镇等对存量房市场的发展都是利好消息。

  泰禾集团此次资产支持专项计划尚需报深圳证券交易所，并在获得其无异议函后方可实施。

  记者就泰禾集团存量资产规模、可用于出租房源套数及分布区域等问题联系其采访，截至发稿未获对方回复。

  国内的长租公 寓投 资回报率不高，单纯看长租公 寓的租金收益，还不足抵消资金成本，很多开发商、专业机构在做长租公 寓资产证券化项目时，并不是完全看租金收益，而是看滚动的资金利用。本报资料室/图

  规模扩张  房企寻求新融资渠道

  长租公 寓虽受追捧，但如何盈利仍是整个行业面临的难题，资金问题考验着各大房企的实力。李大霄认为，作为非常成熟的金融工具，资产证券化是重要的融资手段，在国内方兴未艾，是未来的发展方向之一，特别是应用到长租公 寓领域，以后如果实现规模化，能够有效解决企业资金来源问题。

  公开资料显示，自2016年第四季度以来，央行、银监会、证监会以及沪深交易所等监管部门多次出台政策，收紧包括境内发债、H股上市融资、私募债、资管项目等资金来源，用于收紧和规范房地产市场融资行为。

  传统融资渠道收紧的背景下，房企纷纷寻求新的融资渠道，泰禾集团也不例外。统计数据显示，2017年泰禾集团发行私募债及中期票据总额达95亿元。在发布此次长租公 寓资产支持专项计划之前，泰禾集团已尝试过发行美元债券、购房尾款资产支持票据等融资方案。

  据了解，2月12日，泰禾集团公告称，拟开展“五四北泰禾广场资产支持专项计划”，即通过公司聘请的金融机构设立专项计划，并通过专项计划发行资产支持证券，该专项计划拟发行的资产支持证券规模不超过21.7 亿元（含），期限不超过20年。随后，2月23日，泰禾集团召开了2018年第四次临时股东大会现场会议，并审议通过了发行购房尾款资产支持票据、五四北泰禾广场资产支持专项计划等议案。

  3月7日，泰禾集团宣布，公司境外全资子公司总额2.3亿美元债券已于3月6日完成发行，并在新加坡交易所挂牌，债券代码为XS1725031105。该美元债由泰禾集团境外全资子公司发行，发行规模为2.3亿美元，债券期限3年，票面年息7.875%，每半年支付一次。

  大举融资背后，正是泰禾集团对规模增长的需求。2017年12月底，泰禾集团董事长黄其森曾喊出2018年销售目标为2000亿元，第二天公司股价逆市涨停遭到深交所问询，随后官方回应称，2000亿元目标系黄其森基于公司的土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力等做出的判断，属于董事长黄其森对公司发展的目标和愿景，不构成本公司的预测和承诺。

  克而瑞研究中心发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》 排行榜显示，2017年有17家房企销售业绩突破千亿。其中，泰禾集团实现销售额1007.2亿元，流量金额排行17名，857.2亿元权益销售金额位列18名。

  规模扩张的另一面，则是泰禾集团的负债率急剧上升。根据其2017年三季度报告，公司短期借款263.09亿元，长期借款631.32亿元，一年内到期的非流动负债101.76亿元，应付债券233.53亿元，有息负债总额达到1229.7亿元。货币资金为156.68亿元，股东权益合计为266.58亿元。以此计算，其净负债率高达403%，高于行业平均水平。

  而此次拟发行的100亿元长租公 寓资产支持专项计划，在泰禾集团官方看来是一次“创新”融资。有媒体报道称，泰禾集团主要选取了北京项目的一些物业，涉及项目总价值超过100亿元。长租公 寓收入将主要包括租金收入和增值服务收入，其中增值服务将与控股股东泰禾投 资的其他业务板块形成协作。泰禾集团表示，这些长租公 寓项目今后将形成联动，通过统一运营管理和提供增值服务，不断提升长租公 寓品牌影响力，未来公司会考虑在全国的公 寓项目上运用资产证券化。